کمتر کسی پیدا می‌شود که در ارتباط با مبایعه نامه چیزی نشنیده باشد! هر روزه افراد زیادی در معاملات خود با نوشتن سندی رسمی به نام مبایعه نامه اقدام به خرید و فروش اموال خود می‌نمایند؛ با این حال هنوز برای خیلی از افراد درک شفاف و درستی از مبایعه نامه وجود ندارد؛ به دلیل همین درک ناکامل بسیاری از افراد متاسفانه بازیچه می‌شوند و حقشان پایمال می‌شود؛ از این رو لازم دانستیم تا در این مطلب تمام اطلاعات مهم در ارتباط با مبایعه نامه و شرایط ابطال مبایعه نامه را برایتان مهیا کنیم تا با آگاهی کامل اقدام خرید و فروش و عقد قرارداد نمایید.
مثل همیشه توصیه می‌کنیم که مهم‌ترین گام، کمک گرفتن از یک وکیل خبره است. اگر در مشهد زندگی می‌کنید، بی شک نیاز به یک وکیل ملکی در مشهد خواهید داشت تا در تمام مراحل با علم و تخصص خود راه را برای شما هموارتر نماید.
مبایعه نامه چیست؟
ریشه مبایعه نامه به کلمه بیع بر می‌گردد؛ بیع یک کلمه عربی است که به واسطه فقه اسلامی به زبان فارسی راه یافته است. کلمه بیع یا اوصاف بیع به همان مفهوم خرید و فروش، در ساده ترین حالت ممکن، اطلاق می‌گردد.
در واقع هرگاه قراردادی منعقد شود و در قرارداد مذکور یک طرف اقدام به فروش مال کرده باشد و طرف دیگر با پرداخت هزینه، صاحب مال شده باشد “بیع” اتفاق می افتد.
اکنون به راحتی می توانید متوجه مفهوم مبایعه نامه شوید، مبایعه نامه همان توافق رسمی است که در ارتباط با بیع تنظیم می‌شود.
توجه داشته باشید که در تنظیم مبایعه نامه های رسمی مهم ترین اصل، حضور شما در دفتر اسناد رسمی است؛ البته باید بدانید که در این صورت به سند مذکور، مبایعه نامه نمی‌گویند و اصطلاحا از آن به عنوان سند رسمی یاد می‌کنند.
شرایط فسخ مبایعه نامه
در تمام قراردادها اصل لزوم و تعهد حکم می‌کنند که دو طرف قرارداد بر تعهدات خود پایبند باشند و به آن عمل نمایند؛ با این حال در هر قراردادی ممکن است یکی از طرفین نسبت به تعهدات خود اهتمام نورزد و زمینه های ابطال مبایعه نامه را فراهم آورد.
به طور کلی باید بدانید که شرایط ابطال مبایعه نامه به موارد خاصی بستگی دارد که در این قسمت هر کدام را به تفصیل بررسی خواهیم کرد.
- یکی از شرایط ابطال مبایعه نامه این است که دو طرف تصمیم بگیرند که بر قرارداد بیع خاتمه دهند در این صورت اقاله شکل گرفته است و مبایعه نامه با رضایت طرفین برهم خورده و از بین می‌رود.
- در حالت بعدی ممکن است فقط یکی از طرفین تصمیم به ابطال مبایعه نامه داشته باشد، حتی بدون رضایت طرف مقابل، در این صورت فرد می‌تواند به استناد قانون و یا مواد مبایعه نامه اقدام به ابطال مبایعه نامه و یا فسخ بیع نماید.
- حالت بعدی از شرایط فسخ مبایعه نامه زمانی است که فرد با استناد به یکی از خیارات قانونی همچون خیار مجلس، خیار رویت، خیار تدلیس، خیار حیوان و… می‌تواند اقدام به فسخ مبایعه نامه نماید.
- بعضا در مبایعه نامه علاوه بر تمام خیارات، خیار شرط نیز اضافه می‌گردد و به این اشاره می‌کند که هر یک از طرفین قرارداد و یا فقط یک طرف، در یک‌سری از شرایط خاص می‌تواند اقدام به برهم زدن مبایعه نامه نماید؛ برای مثال در این شرط ذکر می‌شود که اگر تا تاریخ مشخصی خریدار، ثمن معامله یا همان بهای مبیع را پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام ورزد.
نکته بسیار مهم از شرایط فسخ مبایعه نامه این است که باید در نظر داشت که در تنظیم برخی از مبایعه نامه ها اگر اقدام به اسقاط کافه خیارات صورت گرفته باشد، به این معنا است که حق فسخ از طریق استناد به خیارات از فرد سلب و ساقط می‌شود؛ در این شرایط دیگر امکان فسخ مبایعه نامه وجود ندارد؛ مگر در شرایطی خاص از جمله به استناد خیار تدلیس!
به همین خاطر است که همیشه توصیه می‌کنیم در خصوص معاملات این چنینی حضور وکیل در کنار شما بسیار مهم و حیاتی است.
اصطلاحات مربوط به فسخ مبایعه نامه
در مسیر فسخ مبایعه نامه در صورت نداشتن تخصص کافی با یک سری از واژه ها روبرو می‌شوید که درک عمیق آن ها بسیار سخت است؛ اما همینطور که دیدید حتی در این مقاله هم ما ناگزیر از استفاده این واژه ها بودیم؛ به همین دلیل لازم است که با معنا و مفهوم هر کدام به طور خاص آشنا شوید تا درک بهتری از فرایند نوشتن مبایعه نامه تا ابطال آن داشته باشید.
توجه داشته باشید که متاسفانه تمام مفاهیم مربوط به مبایعه نامه بسیار زیاد هستند و در این بخش تنها به شرح مهم‌ترین آن ها می‌پردازیم.
اقاله
یکی از شرایط برهم زدن مبایعه نامه این است که دو طرف برای فسخ قرارداد رضایت داشته باشند و به تفاهم رسیده باشند در این صورت پایان مبایعه نامه بر اساس اقاله صورت می‌پذیرد.
خیارات
خیارات به همان اختیارات قانونی افراد در فرایند تنظیم و فسخ قرارداد دلالت می‌کند. در ابتدای عقد قرارداد دو طرف معامله متعهد می شوند که اقداماتی را در جهت پیشبرد مبایعه نامه انجام دهند؛ در صورت عدم پایبندی به تعهدات، طرف مقابل می‌تواند نسبت به فسخ معاملات اقدام کند که در این قسمت به بحث جذاب خیارات می‌رسیم. خیارات در واقع حقی است که به اعتبار آن، یکی از طرفین مبایعه نامه یا قرارداد می‌تواند مبایعه نامه را فسخ کند.
خیار مجلس
بر اساس خیار مجلس تا هنگامی که طرفین معامله، در مجلس عقد قرارداد حضور دارند، حتی در صورتی که مبایعه نامه منعقد شده باشد می‌توانند به استناد خیار مجلس اقدام به فسخ مبایعه نامه نمایند.
خیار تاخیر ثمن
در صورتی که طرف فروشنده ظرف ۳ روز مبیع را تسلیم خریدار نکرده باشد، خریدار می‌تواند با استناد به خیار ثمن اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.
خیار عیب
در صورتی که خریدار پس از تشکیل مال متوجه شود که مال مورد معامله سالم نیست، به استناد خیار عیب می‌تواند قرارداد را فسخ کند و نسبت به بازگردانند مال معیوب و پس گرفتن هزینه اقدام کند.
خیار تدلیس
اگر یکی از طرفین معامله با علم به عیوب معامله و به قصد فریب طرف مقابل سعی در پیشبرد معامله داشته باشد، خریدار با استناد به خیار تدلیس می‌تواند مبایعه نامه را فسخ کند.
نکته مهم در ارتباط با خیار تدلیس این است که حتی در صورتی که حق استفاده از خیارات معامله در شروط مبایعه نامه از فرد سلب شده باشد، خیار تدلیس باقی میماند و می‌شود از آن استفاده کرد و برای فسخ معامله به آن استناد کرد.
مراحل فسخ مبایعه نامه
همانطور که گفتیم بنا به دلایل مختلف و در شرایط بسیاری ممکن است طرفین لازم بدانند که مبایعه نامه نوشته شده را فسخ کنند؛ در این شرایط برای انجام این مهم باید از یک‌سری از مراحل بگذرند تا در نهایت به هدف خود برسند.
- شخصی که دارای حق فسخ است اراده و تصمیم خود در جهت فسخ مبایعه نامه را به طرف مقابل اعلام می‌کند تا پس از آن امکان استفاده از حق فسخ قابل اجرا باشد.
- در این مرحله فرد باید با مراجعه حضوری به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یک متن رسمی اظهارنامه قضایی را خطاب به طرف مقابل تنظیم نماید و سپس نسبت به ارسال آن اقدام کند.
- نکته بسیار مهم این است که چنانچه بازه خاصی برای حق فسخ مبایعه نامه در نظر گرفته شده باشد، فرد متقاضی فقط در همان بازه می‌تواند نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام کند؛ در غیر این صورت حق فسخ وی از بین خواهد رفت؛ پس چنانچه پس از انجام این مراحل طرف مقابل از از انجام تعهدات خود مبنی بر استرداد ثمن معامله و یا مبیع امتناع ورزید، در اولین فرصت باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید و دادخواست خود را در جهت تایید فسخ معامله تنظیم کنید تا پس از آن قاضی پرونده بعد از بررسی شرایط و پرونده شما فسخ مبایعه نامه را اعلام کند.
نمونه ای از متن درخواست برای ابطال مبایعه نامه را می‌بینید:
اینجانب ……………………………….. فرزند ………………………………….. به شماره ملی ………………………….. صادره از …………………………………. ، در تاریخ ……………………………….. اقدام به تنظیم متن مبایعه نامه به شماره ……………………………………….. با جنابعالی نموده ام . در حال حاضر کاشف به عمل آمده است که دلیل انعقاد قرارداد بیع، انجام عملیات و اقداماتی بوده که منجر به فریب خوردن اینجانب شده است. بر این اساس به استناد ماده 438 قانون مدنی، فسخ قرارداد به استناد خیار تدلیس را به صورت فوری اعلام می دارم.
آثار فسخ مبایعه نامه
پس از بررسی دلایل و شرایط ابطال مبایعه نامه وقت آن است که با یکی از مهم ترین سوالات در مورد ابطال مبایعه نامه روبرو شوید. به این فکر کرده اید که چنانچه فسخ مبایعه نامه انجام شود، پیامد و آثار آن چه خواهد بود؟ در این قسمت به طور کامل آثار فسخ مبایعه نامه را بررسی می‌کنیم.
اولین اثر فسخ مبایعه نامه این است که قرارداد بیع به طور کلی از بین می رود و دیگر هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند به آن استناد کنند.
نکته مهم: اگرچه که اغلب بین باطل شدن و فسخ تفاوتی قائل نمی‌شوند ؛ اما به دلیل ظرافت های حقوقی باید تفاوت این دو را بدانید؛ در بطلان، آثار قهقرایی برای بیع ظاهر می‌شود؛ به این معنا که گویی از گذشته تا حال چنین قرار دادی وجود نداشته است؛ اما آثار فسخ به گونه دیگری است؛ در واقع این آثار نسبت به آینده است و دیگر نمی‌توان به آن استناد نمود.
اثر دوم فسخ و ابطال مبایعه نامه این است که هر دو طرف معامله ملزم هستند که تمام شرایط را به صورت قبل برگردانند؛ برای مثال اگر فروشنده در عوض مال خود هزینه ای دریافت کرده است آن را برمی‌گرداند و بالعکس خریدار اگر مبیع را در اختیار دارد، می بایست آن را هر چه سریع تر تسلیم فروشنده نماید.
اثر سوم فسخ و ابطال مبایعه نامه این است که چنانچه نمائاتی که از مبیع حاصل می‌گردد، وضعیتش مشخص شود. مطابق قانون اگر منافع مبیع منفصل است، این منافع به کسی می رسد که به واسطه عقد بیع مالک مبیع شده بود؛ اما اگر منافع منفصل دارد، منافع به کسی میرسد که پس از فسخ مبایعه نامه مالک می‌شود.
کلام آخر
در هر مبایعه نامه ای تعدادی شرط وجود دارد که با استاد بر آن ها در صورتی که فرد این حقوق را از خود سلب نکرده باشد، می‌تواند اقدام به فسخ یا ابطال مبایعه نامه نماید. در صورت ابطال مبایعه نامه آثار آن به گونه ای هویدا می‌شود که گویی هیچ مبایعه نامه و قرار دادی از ابتدا وجود نداشته است و در صورت فسخ مبایعه نامه بی اعتبار می‌شود. برای فسخ و ابطال مبایعه نامه اولین اقدام تنظیم و ارسال یک دادخواست رسمی برای فسخ مبایعه نامه در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است و اگر یک طرف مبایعه نامه از پاسخ به این درخواست ممانعت ورزد، در مرحله بعدی قانون و قاضی برای سرنوشت مبایعه نامه تصمیم می‌گیرد.
سوالات متداول
آیا گرفتن وکیل برای فسخ و ابطال مبایعه نامه ضرورت دارد؟
ضرورت گرفتن وکیل برای چنین پرونده هایی زمانی بیشتر مشخص می‌شود که برای حق فسخ مبایعه نامه زمان محدودی در نظر گرفته شده باشد؛ در چنین شرایطی شما وقتی برای آزمون و خطا ندارید و اگر سریع اقدامات درست را انجام ندهید فرصت و حق فسخ مبایعه نامه خود را از دست می‌دهید. به طور کلی وجود یک وکیل خبره در کنار شما در هر پرونده و هر موضوعی باعث می‌شود شما با علم بیشتر در جهت احقاق حقوق خود بجنگید و احتمال پیروزی خود را چندین برابر کنید.
شرایط نگارش متن ابطال یا فسخ مبایعه نامه به چه صورت است ؟
نمونه نگارش متن برای درخواست فسخ مبایعه نامه را در قسمت بالا آورده ایم؛ اما در هر صورت باید بدانید که در قسمت اولیه متن درخواست، باید اطلاعات طرفین مبایعه نامه را بنویسید؛ همچون نام و کد ملی و… و در بخش بعدی اطلاعات مربوط به مبایعه نامه و دلیل فسخ ذکر می‌شود.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه در چیست؟
درست که در اکثر مواقع تفاوتی بین قولنامه و مبایعه نامه قائل نمی‌شوند؛ اما باید بدانید که بین این دو تفاوت های بسیاری وجود دارد. اولین تفاوت این است که در قولنامه همانطور که از اسمش پیداست، قول و قراری بین دو طرف منعقد می‌گردد؛ در حالی که در مبایعه نامه قرارداد بیع یا همان خرید و فروش رسما منعقد می‌شود.
قولنامه وعده است و یک پیش قرارداد؛ اما مبایعه نامه خود قرارداد است.
در قولنامه انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد و دو طرف تنها به یک دیگر متعهد می‌شوند؛ اما در مبایعه نامه انتقال مالکیت صورت می‌پذیرد.
