شاید هنگام خرید یک ملک، فروشنده به تعهدات خود در قرارداد پایبند نباشد و ما را با چالش هایی مواجه کند. از انواع اختلافات پیش آمده بین خریدار و فروشنده می توان به عدم تحویل ملک، وجود نقص و عیب، عدم تنظیم سند و… اشاره نمود. برای تمام موارد ذکر شده قانون گذار مجازات هایی را در نظر گرفته است. از این جهت برای سهولت در انجام روند قضایی و نحوه شکایت از فروشنده ملک، شناخت بهترین وکیل ثبتی مشهد برای شما لازم و واجب است!
نحوه شکایت از فروشنده ملک بابت عدم تحویل ملک در تاریخ مقرر
یکی از مشکلات عمده بین خریدار و فروشنده عدم تحویل ملک در زمان مشخص شده می باشد. شکایت از فروشنده زمانی امکان پذیر است که هنگام تنظیم قرارداد، طرفین به پرداخت وجه التزام بابت تاخیر در تحویل ملک توافق کرده باشند. در صورتی که طرفین این موضوع را توافق کرده باشند شخص فروشنده در صورت عدم تحویل ملک در تاریخ مشخص ملزم به پرداخت خسارت خواهد بود. در صورتی که فروشنده به پرداخت خسارت اقدام نکند،قانون گذار مجازاتی را در نظر گرفته است بنابراین تنها راه پیگیری و تظلم خواهی، قید کردن وجه التزام بابت خسارت در تحویل ملک در قرارداد می باشد. دادخواست ارائه شده به دادگاه می بایست با عنوان عدم ایفای تعهدات در قرارداد باشد.
شکایت از فروشنده بابت فروش ملک مشاع
بر اساس تعریف قانون گذار، ملکی که به طور همزمان چندین مالک دارد، ملک مشاع نامیده می شود. فروش ملک مشاع بدون اطلاع سایر مالکین ممنوع بوده و عملی غیر قانونی تلقی می شود. برای فروش ملک مشاع لازم است ملک از حالت مشاعی خارج شود اگر این اتفاق رخ ندهد، در صورت شکایت خریدار تمام مالکان به یک میزان مقصر شناخته می شوند، هر چند از فروش ملک مطلع نباشند.
شکایت بابت فسخ معامله (ابطال اقاله)
هنگام تنظیم سند یا قولنامه از مهم ترین مواردی که لازم است طرفین به آن توجه و به توافق برسند، فسخ معامله است. ابطال اقاله در مدت زمان مشخص و با دلایل موجه و قانونی امکان پذیر می باشد. اگر طرفین قرارداد، با توافق و خواست خود به ابطال معامله اقدام کنند از لحاظ قانونی ایرادی به آن وارد نیست. حالت دیگر بطلان معامله، درخواست یک جانبه خریدار و فروشنده می باشد؛ به عنوان مثال اگر شخص فروشنده به تعهدات خود در قرارداد پایبند نباشد خریدار می تواند به صورت یک طرفه اقدام به فسخ معامله کند. امکان ابطال یک جانبه در صورتی امکان پذیر است که برای هر دو طرف معامله در نظر گرفته شده باشد.
شکایت خریدار از فروشنده برای درخواست خسارت بابت فسخ غیر موجه
اگر خریدار یا فروشنده تقاضای ابطال معامله را داشته باشد و دلایل فسخ کننده غیر موجه و خارج از موارد پیش بینی شده در قرارداد باشد، شخص ملزم به پرداخت خسارت به طرف دیگر معامله می باشد. مشخص کردن مبلغ زیان از جمله موارد مهم در تنظیم یک سند می باشد که قبل از هر چیزی لازم است طرفین معامله در مورد آن به تفاهم برسند. بنا بر قرارداد منعقد شده اگر شخص فسخ کننده از پرداخت خسارت به شخص متضرر امتناع کند، ضرر شخص از طریق پیگیری در مراجع قضایی قابل وصول می باشد.
نحوه شکایت از فروشنده ملک بابت عدم تنظیم سند رسمی
تنظیم سند رسمی در دفترخانه، از موارد ختم معامله می باشد. در ابتدای خرید و فروش یک ملک ابتدا سند عادی یا قولنامه منعقد می شود. این سند به تنهایی کافی نیست و فروشنده موظف است در تاریخ مقرر در قرارداد یا تاریخ توافقی طرفین در دفاتر اسناد رسمی حضور به هم رساند و اقدام به ثبت و تنظیم سند رسمی نماید. چنانچه فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار می تواند دادخواستی با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم دادگاه کند.
محاکم با بررسی سند عادی یا قولنامه به وجود معامله و مالکیت خریدار باید اطمینان کسب کنند تا روند پیگیری آغاز شود. بعد از اثبات مالکیت خریدار، دادگاه به فروشنده بنابر قانون برای تنظیم سند رسمی 10 روز فرصت می دهد.
چنانچه شخص همچنان از تنظیم سند خودداری کند، نماینده دادگاه اقدام به تنظیم سند رسمی در غیاب فروشنده می کند.
انجام معامله معارض توسط فروشنده
معامله معارض یعنی یک ملک چندین مالک داشته باشد، این اتفاق زمانی رخ می دهد که فروشنده ملک خود را به افرادی متعددی می فروشد. این عمل فروشنده مصداق بارز فروش مال غیر تلقی شده و جرم محسوب می شود و قانون گذار برای آن جرم انگاری کرده است. برای سهولت در روند رسیدگی و پیگیری قضایی، بهتر است اولین نفری که ملک را خریداری کرده و صاحب اصلی مال تلقی می شود شکایت خود را تنظیم کند و دادخواستی با عنوان ابطال سند ناشی از معامله معارض را به دادگاه تقدیم کند. لازم به ذکر انجام معامله معارض فقط با سند رسمی امکان پذیر است.
وجود عیب و نقص در ملک
در ابتدای کار باید تشخیص دهیم که وجود عیب و نقص در ملک بابت قصور فروشنده بوده یا شخص سازنده ملک، برای بررسی این موضوع لازم است دادخواستی با عنوان، تامین دلیل با جلب نظر کارشناس به شورای حل اختلاف تحویل دهیم. پس از اینکه کارشناس مربوطه ملک را بررسی و نظر خود را اعلام کرد، می توانیم از شخص مقصر شکایتی را با عنوان الزام به رفع عیوب ملک در دادگاه مربوطه پیگیری کنیم.
مرجع ذیصلاح جهت پیگیری شکایت
بر حسب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی اقامه دعوا برای اموال غیر منقول (اموالی که امکان جا به جایی آنها وجود ندارد) مانند خانه، مغازه و… جهت سهولت در روند شکایت و پیگیری، مرجع صالح به رسیدگی دادگاه نزدیک به محل وقوع جرم می باشد.
نکات مهم هنگام خرید ملک
در هنگام خرید ملک بهتر است مواردی که در زیر به انها اشاره شده را مدنظر قرار دهیم تا مشکلی در روند خرید ملک برایمان بوجود نیاید:
- بررسی وضعیت سند و کسب اطمینان از صحت آن از نکات مهم جهت بررسی می باشد.
- ورثه ای نبودن ملک از جمله نکاتی است که باید بررسی کنیم.
- بررسی سند ملک از لحاظ مشاعی نبودن نیز از اهمیت ویژه ای برخوردار است.
سوالات متداول نحوه شکایت از فروشنده ملک
اگر فروشنده فوت کند چه مراحلی را برای ادامه خرید ملک باید طی کرد ؟
اگر فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند، خریدار می بایست روند انتقال سند را از طریق وراث پیگیری کند.
وراث نسبت به تنظیم سند موظف هستند. چنانچه نسبت به این امر بی توجهی کنند این امکان برای خریدار میسر است که روند دادخواهی خود را از طریق شورای حل اختلاف با کسب گواهی انحصار وراثت پیگیری کند
سند رسمی چیست؟
سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و مطابق با قوانین به ثبت می رسند. برحسب ماده 1248 قانون مدنی، اسنادی سند رسمی محسوب می شوند که در هنگام اقامه دعوی یا دفاع، قابل استناد در دفاتر رسمی باشند.
سند عادی چیست؟
سند های عادی، اسنادی هستند که در دفاتر املاک تنظیم شده و نسبت به سند رسمی از ارزش کمتری برخوردار هستند.
مروری بر نحوه شکایت از فروشنده ملک
امروزه در محاکم قضایی پرونده های زیادی مبنی بر اختلاف در خرید و فروش به چشم می خورد. از عمده ترین اختلافات پیش آمده بین افراد می توان به فسخ غیر موجه، عدم تنظیم سند رسمی، فروش مال غیر و عدم تحویل ملک اشاره نمود. برای پیشگیری از موارد ذکر شده و نحوه شکایت از فروشنده ملک، می توانیم با وکیل امور ثبتی مشورت کنیم تا کمترین ضرر را شامل شویم. قانون گذار برای سهولت افراد در دعوی ملکی، مرجع صالح به رسیدگی را دادگاه محل وقوع جرم تعیین کرده است.
