روزانه صدها خرید و فروش در زمینه ملک، خودرو، زمین و… در کشور انجام می‌شود؛ اما سوال اساسی اینجا است که با چه اعتباری و بر چه پایه ای تمام این قرارداد ها و مبادلات انجام می‌شود؟ چه چیزی باعث می‌شود که افراد بدون هیچ ترسی مقدار زیادی پول و کالا یا ملک را با یکدیگر مبادله کنند؟
جواب این سوال ساده است؛ وجود قرارداد های چارچوب مدار و قانونی تمام این فرایند را شفاف، آسان و مطمئن می‌کند. در مبادلات ملکی و امثال آن اصولا از مبایعه نامه و قولنامه برای تنظیم قرارداد های قانونی استفاده می‌شود؛ به همین دلیل است که به کرات از ما در ارتباط با تفاوت مبایعه نامه و قولنامه سوال می‌شود. در این مطلب به بررسی همه جانبه تفاوت مبایعه نامه و قولنامه می پردازیم و در آخر شما نتیجه خواهید گرفت که مبایعه نامه معتبر تر است یا قولنامه!
در زمینه خرید و فروش حتما قبل از عقد هر نوع قراردادی با یک وکیل ملکی در مشهد یا شهر خودتان مشورت کنید تا از آسیب های مالی ناشی از کلاهبرداری در امان باشید.
مبایعه نامه چیست
در زبان عربی کلمه بیع به معنای خرید و فروش است و ریشه اصلی کلمه مبایعه نامه از واژه بیع نشات گرفته است؛ با این تفاسیر تعریف مبایعه نامه بسیار آسان است؛ در واقع مبایعه نامه یک سند قانونی است که در هنگام خرید و فروش، بین خریدار و فروشنده منعقد می‌گردد.
تا به این مرحله متوجه شدیم که مبایعه نامه در واقع عبارت (نامه) به علاوه (بیع) است؛ به عبارتی یک نامه خرید و فروش است. مبایعه نامه یک سند چارچوب مدار است و هیچ یک از طرفین بدون رضایت طرف مقابل و یک طرفه نمیتوانند این قرارداد را فسخ کنند. البته لازم به ذکر است که فسخ مبایعه نامه به شرط وجود یک‌سری شرایط خاص امکان پذیر است.
ویژگی های مبایعه نامه
ویژگی های مبایعه نامه یکی از مهم ترین مواردی است که قبل از پاسخ به سوال تفاوت مبایعه نامه و قولنامه باید به آن بپردازیم.
مهم ترین ویژگی های هر مبایعه نامه عبارت است از:
- مبایعه نامه مخصوص انواع قرارداد های بیع یا همان خرید و فروش است
- عدم امکان فسخ مبایعه نامه مگر در شرایطی خاص
- نوشتن اطلاعات کامل کالا در متن مبایعه نامه
- امضا خریدار و فروشنده، دو شاهد و مسئول معامله
- نوشتن جرایم ناشی از عدم تعهدات دو طرف
حال پس از بررسی ویژگی های مبایعه نامه نوبت به تعریف و معرفی ویژگی های قولنامه می‌رسد.
جالب است بدانید که تا حد زیادی از پی همین تعاریف و ویژگی ها، متوجه تفاوت مبایعه نامه و قولنامه خواهید شد؛ به هر صورت این مسئله را به واضح ترین شکل ممکن در ادامه مطلب بررسی کرده ایم.
قولنامه چیست
معمولا در برخی شرایط، یکی از کارهایی که قبل از عقد قرارداد نهایی انجام می‌شود، نوشتن یک قرارداد برای متعهد شدن به انجام تعهدات در زمان مقرر است؛ برای درک بهتر مفهوم قبل به این مثال توجه کنید:
فرض کنید که شما قصد فروش ملکی به ارزش 4 میلیارد تومان را دارید؛ خریدار تنها مبلغ یک میلیارد از ارزش ملک شما را در حال حاضر دارد و مابه التفاوت ارزش ملک پس از سه ماه آماده خواهد شد؛ به نظر شما بهترین راه برای انجام معامله به طور قانونی و در سریع ترین زمان ممکن چیست؟ با این شرایط آیا منطقی است که سند اصلی ملک تماما به مالکیت خریدار درآید؟ قاعدتا خیر!
با توجه به مثال بالا متوجه شدید که گاهی برای رسیدن به معامله کامل و خرید و فروش کالا، ملک یا هر چیز دیگری یک مرحله میانی بین این دو لازم است تا طرفین را متعهد به انجام مفاد عهد شده میان آن ها بکند و یک مانع جدی برای جلوگیری از تخطی خریدار و فروشنده و همچنین آسیب و زیان به یکی از طرفین شود؛ به این مرحله میانی که به نوعی انعقاد قول و قرار بین خریدار و فروشنده است قولنامه میگویند.
ترکیب دو کلمه قول و نامه کاملا گویای آنچه در پشت پرده تعریف قولنامه وجود دارد است. ماده 10 قانون مدنی در ارتباط با قولنامه اذعان می‌دارد “قراردادهای خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که به طور صریح مختلف قانون نباشند، نافذ است.”
اگر به طور خلاصه بخواهیم مطالب گفته شده در بخش تعریف قولنامه را بگوییم؛ قولنامه از این قرار است که دو نفر با قصد عقد بیع در آینده، یک قرار قانونی و رسمی تنظیم می‌کنند تا در موعد مقرر در ارتباط با انتقال مال متعهد عمل کنند. قولنامه به نوعی اعتبارش را از ماده ده قانون مدنی می‌گیرد.
ویژگی های قولنامه
قبل از بررسی تفاوت مبایعه نامه و قولنامه باید ویژگی های هر یک را به طور کامل بشناسید تا بهتر و با جزئیات بیشتری متوجه چرایی قوانین شوید.
ویژگی اول قولنامه این است که این قرارداد غیر قابل ابطال و فسخ است و تنها در صورت وجود یکی از خیارات قانونی و یا حق فسخ امکان فسخ قولنامه وجود دارد.
دومین ویژگی قولنامه ها این است که جزئی از سند های عادی است و قاعدتا تمام ویژگی های سند عادی را دارد؛ از جمله:
- امکان ارائه در دادگاه در مقام دفاع یا اقامه دعوا
- دارای مهر و امضا
- امکان تنظیم توسط افراد عادی بدون نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
- امکان ادعای انکار و تردید نسبت به قولنامه
اکنون که به بررسی ویژگی های قولنامه هم پرداختیم، به اصلی ترین بخش این مطلب یعنی تفاوت مبایعه نامه و قولنامه میپردازیم.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
اصطلاح قولنامه در عرف و در میان عامه مردم اغلب با مفهومی مشابه مبایعه نامه در نظر گرفته می‌شود و اکثر افراد متوجه تفاوت های ریز و درشت این دو مفهوم مهم نیستند؛ لذا ضروری دانستیم که به طور کامل تمام نکات مهم در ارتباط با تفاوت مبایعه نامه و قولنامه را مورد بررسی قرار دهیم تا شما با اطمینان بیشتری در زمان و مکان درست اقدام به خرید و فروش نمایید.
اصلی ترین تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در این است که برای انعقاد مبایعه نامه، همه چیز باید به صورت تمام و کمال مهیا باشد؛ این در حالی است که اغلب هنگام انعقاد قولنامه دو طرف معامله صرفا قول و‌قراری قانونی برای بیع اصلی و نهایی در نظر می‌گیرند؛ بنابراین نتیجه میگیریم که قولنامه عموما به منزله یک پیش قرارداد است که برای رسیدن به قرارداد نهایی تنظیم می‌شود و مبایعه نامه یا همان بیع نامه همان قرارداد اصلی است.
دومین تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در این است که پس از انعقاد مبایعه نامه، بلافاصله باید انتقال مالکیت اتفاق بیفتد؛ اما در قولنامه انتقال مالکیت صورت نمی گیرد و صرفا قول و قرار رد و بدل می‌شوند.
سومین تفاوت مهم مبایعه نامه و قولنامه در این است که مبایعه نامه رسمیت بیشتری دارد و منطقا برای تنظیم آن لازم است که خریدار یا مسئول ثبت قرارداد از طریق مراجع قانونی مثل سایت ثبت اسناد رسمی استعلام وضعیت سند مال یا ملک را بگیرد و از عدم وجود مشکلات بعدی مثل فروش مال غیر مطمئن شود.
در قولنامه لزومی ندارد که تمام ارزش مال به فروشنده پرداخت شود؛ همانطور که گفتیم قولنامه مانند یک پیش قرارداد عمل می‌کند؛ این در حالی است که برای تنظیم مبایعه نامه قبل از هر کار تمام ثمن مال باید تسویه شود.
شباهت مبایعه نامه و قولنامه
اکنون که با تفاوت مبایعه نامه و قولنامه آشنا شدید، لازم دانستیم که در ارتباط با شباهت این دو نیز به معرفی چند مورد بپردازیم.
مورد اول از شباهت مبایعه نامه و قولنامه از این قرار است که هر دو این اسناد از ماده 10 قانون مدنی پیروی می‌کنند؛ بنابراین برای طرفین الزام آور هستند.
نکته دوم این است که تفاوتی ندارد که قرارداد شما به صورت مبایعه نامه با قولنامه نوشته شده باشد، در هر صورت اگر فروشنده برای انتقال مالکیت کاری نکند و از انجام آن امتناع ورزد شما می‌توانید از طریق دادگاه خواستار تنظیم سند شوید.
در پایان…
در انجام تمام معاملات ناچار به تنظیم یک سند قانونی هستید این سند می‌تواند در انواع و اشکال مختلفی باشد؛ اما یکی از رایج ترین اشکال آن به صورت قولنامه و مبایعه نامه است. چنان که گفتیم قولنامه مانند یک سند برای اعتبار بخشیدن به قول و قرار های بین خریدار و فروشنده عمل می‌کند و هر دو طرف را برای انجام تعهدات خود در متن قرارداد ملزم می کند.
مبایعه نامه هم به عنوان یک سند رسمی، عمل بیع یا همان خرید و فروش را منعکس می‌کند. تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در همین نکات ظریف است و در نهایت اگر به این تفاوت های ریز و درشت توجهی نکنید، زیان های مالی و سو استفاده های بسیاری می‌بینید.
سوالات متداول تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
مبایعه نامه معتبر است یا قولنامه؟
قاعدتا مبایعه نامه به عنوان یک سند رسمی و قانونی جایگاه و اعتبار بالاتری نسبت با قولنامه دارد.
اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری در دادگاه به چه صورت است؟
این یکی از مهم ترین سوالات این بخش است. در ارتباط با اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری در دادگاه یا همان مبایعه نامه های که دستی تنظیم می‌شوند، باید بگوییم که تفاوت چندانی بین مبایعه نامه با کد رهگیری و بدون آن وجود ندارد و هر دو معتبر هستند.
اعتبار مبایعه نامه در دادگاه بعد از فوت یکی از طرفین معامله چگونه است؟
چنانچه پس از عقد مبایعه نامه یکی از طرفین قرارداد فوت کند، مبایعه نامه به عنوان یک سند عادی همچنان معتبر و محترم می‌ماند و باطل نمی‌شود و ملکیت آن به ورثه منتقل می‌شود.
مبایعه نامه بهتر است یا قولنامه؟
با توجه به تمام توضیحات این مطلب میتوانیم بگوییم که برتری و بهتری بین این دو وجود ندارد؛ البته تا وقتی که هر کدام در جای خود استفاده شوند. در صورتی که سند نهایی به صورت قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم می‌شود قطعا اعتبار مبایعه نامه به عنوان یک سند رسمی بیشتر است.
