قوانین مزایده ملک مشاع چیست

برای خرید و شرکت در مزایده املاک مشاع باید از قوانین و مقررات نقل و انتقالات این نوع ملک ها آگاهی کافی داشته باشید. از قوانین مزایده ملک مشاع می توان به حق شفعه، افراز و فروش سهم اشاره کرد. می توانید از بهترین وکیل ملکی مشهد به جهت دریافت اطلاعات بیشتر کمک بگیرید.

تشریح قوانین مزایده ملک مشاع

مزایده ملک مشاع علاوه بر مراحل و فرایند کلی، شامل قوانین ویژه ای می شود که آگاهی از آن ها برای طرفین معامله این نوع املاک واجب است. در این بخش به معرفی و توضیح قوانین مختص املاک مشاع می پردازیم.

1. حق شفعه

از مهم ترین قوانین مزایده ملک مشاع می توان به حق شفعه اشاره کرد. به شرکای ملک مشاع، این حق داده می شود که در صورت تمایل، قبل از دیگران سهام فرد فروشنده را خریداری کنند، به این موضوع حق شفعه می گویند. این قانون به دلیل جلوگیری از ورود افراد جدید و حفظ هماهنگی و یکپارچگی ملک به تصویب رسیده است. برای اعمال حق شفعه، شریک متقاضی، باید مبلغ پیشنهادی برنده مزایده را در مدت قانونی (معمولا 10 روز) به او پرداخت کند. اگر حق شفعه در زمان قانونی اعمال نشود، سهم به برنده مزایده واگذار خواهد شد.

2. قانون افراز ملک

اگر شرکا بر نحوه تقسیم ملک مشاع، بین یکدیگر به نسبت سهام هر فرد به توافق با هم برسند، می توانند به دادگاه درخواست افراز  ملک دهند. قاضی پس از بررسی شرایط و سهام هر فرد، حکم افراز ملک را می دهند. در صورتی که شرکا بر نحوه تقسیم ملک توافق نکنند، دادگاه می تواند دارایی را با مزایده به فروش برساند.

3. فروش سهم مشاع

قانون برای شرکای ملک مشاع، این حق را در نظر گرفته است که سهم خود را به صورت جدا و مستقل از دیگران به فروش برساند. این فروش می تواند به صورت توافقی بین شرکا یا مزایده اتفاق بیفتد؛ خریدار جدید به عنوان شریک تمام حقوق و تعهدات را بر عهده می گیرد. اگر سهام به صورت توافقی به فروش برسد، دیگر شرکا حق شفعه دارند و می توانند با پرداخت قیمت پیشنهادی برنده مزایده سهام را در اختیار خود بگیرند.

به چه ملکی مشاع گفته می شود؟

به دارایی که سهام آن بین افراد مختلف تقسیم شده و مالکیت آن اشتراکی باشد، ملک مشاع گفته می شود. در این نوع املاک، هیچ شریکی به تنهایی نمی تواند در ملک تغییر ایجاد کرده و اقدام به دخل و تصرف آن کند.

مراحل مزایده ملک مشاع

حال که با قوانین مزایده ملک مشاع آشنا شده اید، بهتر است از روند و مراحل مزایده هم آگاهی داشته باشید. این کار فرایندی قانونی و رسمی است.

1. مرحله اول، درخواست تقسیم یا فروش

به هرکدام از شرکای ملک مشاع، این حق داده شده است که به دادگاه مراجعه و درخواست تقسیم یا فروش سهم خود را بدهند. در این مرحله دادگاه شرایط امکان تقسیم ملک را بررسی می کند، اگر قابلیت تقسیم نداشته باشد یا شرکا به تفاهم با هم نرسند، دادگاه اقدام به برگزاری مزایده و فروش دارایی مشاع می کند.

2. تعیین قیمت پایه برای ملک

از اصلی ترین مراحل و قوانین مزایده ملک مشاع، تعیین قیمت پایه است؛ به این صورت که پس از صدور حکم فروش ساختمان توسط دادگاه، کارشناس رسمی دادگستری با بررسی دقیق ملک و ارزش واقعی آن اقدام به ارزیابی و تعیین قیمت پایه کرده و آن را به دادگاه اعلام می کند. این قیمت به عنوان مبنای شروع مزایده به خریداران اعلام می شود و هیچ کس نمی تواند مبلغ پیشنهادی کمتری بدهد.

3. آگهی مزایده ملک

پس از تعیین قیمت پایه توسط کارشناس، دادگاه اقدام به مشخص کردن زمان و مکان مزایده می کند. این موارد از طریق راه های مختلفی مانند روزنامه و سایت های رسمی به اطلاع عموم افراد می رسند. در آگهی مزایده معمولا مواردی مانند مشخصات ملک، قیمت پایه، شرایط شرکت و مدارک مورد نیاز ذکر می شود.

4. برگزاری مزایده ملک مشاع

مزایده در زمان و مکان اعلام شده برگزار می شود و شرکت کننده ها اقدام به ثبت پیشنهاد خود برای خرید ملک می کنند؛ در آخر فردی که بیشترین پیشنهاد را ارائه داده باشد برنده مزایده خواهد شد. جالب است بدانید، بیشتر مزایده ها حضوری برگزار می شوند؛ اما برخی از آن ها به شیوه الکترونیک قابل انجام هستند.

5. تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار

پس از پایان مزایده، فرد برنده باید اقدام به پرداخت و واریز مبلغ پیشنهادی خود در مهلت قانونی به دادگاه کند. سپس روند تنظیم سند رسمی به نام خریدار شروع می شود و مالکیت قانونی ملک و تمام حقوق آن به خریدار واگذار می شود. پس از کسر هزینه های قانونی و بدهی های ملک، باقی مانده مبلغ بین شرکا متناسب با سهامشان تقسیم خواهد شد.

مزایای شرکت در مزایده ملک مشاع چیست؟

شرکت در مزایده ملک مشاع، با توجه به شرایط خاصی که دارد، مزیت های خوب زیادی برای خریداران و سرمایه گذاران دارد. برخی از این مزایا را به شما معرفی می کنیم.

• خرید املاک با قیمت مناسب

یکی از اصلی ترین مزیت های شرکت در مزایده امکان خرید و معامله ملک با قیمتی پایین تر از ارزش واقعی آن است. چرا که در بسیاری از مواقع به دلیل شرایط خاص ملک و عدم توافهم شرکا این موارد با قیمت های پایه کمی وارد مزایده می شوند.

• تنوع زیاد این نوع املاک

مزایده املاک مشاع برای طیف وسیعی از دارایی ها با کاربری های مختلف انجام می شود. برخی از این موارد عبارت اند از آپارتمان مسکونی، ملک تجاری و اراضی کشاورزی و صنعتی که این تنوع کمک به پیدا کردن مورد مد نظر شما نیز می کند.

• سرمایه گذاری کم ریسک

با توجه به اینکه خرید ملک یکی از مطمئن ترین و کم ریسک ترین راه ها برای سرمایه گذاری می باشد و ارزش املاک در مرور زمان افزایش میابد، این کار می تواند به عنوان یک پشتوانه مالی قوی برای شما تلقی شود. همچنین این امکان فراهم از تا با اجاره دادن ملک از آن کسب درآمد داشته باشید.

• نظارت مراجع قانونی

با توجه به نظارت مراجع قانونی و قضایی در مزایده، روند و قوانین ملک مشاع در مزایده، تمام مراحل آن با شفافیت و امنیت کامل برای خریدار طی می شود و خیال خریدار را از بابت عدم هرگونه تخلف نیز راحت می کند.

• امکان خرید ملک با شرایط پرداخت راحت تر

گاهی اوقات شرایط پرداخت مبلغ ملک در مزایده، برخی املاک مشاع به صورت اقساطی برای خریدار فراهم می شود؛ این امر کمک کننده خوبی برای خرید ملک با شرایط مالی پایین تر برای افراد می باشد.

معایب مزایده ملک مشاع چیست؟

به طور کل وقتی یک ملک در مزایده به فروش می رسد به قیمتی کمتر از ارزش واقعی شش دانگ آن فروخته می شود. این عامل بر روی سهم دیگر شرکا، اثر منفی می گذارد و برای آن ها زیان آور خواهد بود.

شیوه های جلوگیری از مزایده ملک مشاع

به صورت کلی برای جلوگیری از اجرا حکم مزایده ملک، دو روش وجود دارد. اولین راه حل رفع توقیف ملک می باشد. طبق قانون قبل از اجرا مزایده، ملک به حالت توقیف در می آید تا از هرگونه نقل و انتقال آن پیش از مزایده جلوگیری شود. در این حالت ملک می تواند به استناد به این که جزو مستثنیات دین محسوب می شود، ملک را از پلمپ خارج کند و مانع اجرا مزایده شود.

راه حل بعدی برای جلوگیری از اجرا مزایده ملک، ابطال مزایده است که این مورد از جهات مختلفی قابل اجرا می باشد.

سخن پایانی؛ قوانین مزایده ملک مشاع

از اصلی ترین قوانین مزایده ملک مشاع که ویژه این نوع املاک است، می توان به حق شفعه، افراز ملک و فروش سهم دارایی اشاره کرد. حق شفعه به معنای ارجعیت واگذاری سهام به شرکای قبلی نسبت به افراد دیگر است؛ این کار برای ممانعت از ورود افراد جدید به جمع شرکا خواهد شد. افراز ملک نیز به معنای توافق شرکا برای تقسیم سهام فروشنده است که با اجازه دادگاه امکان پذیر خواهد بود. همچنین اگر قصد شرکت در مزایده را دارید بهتر است از روند کلی برگزاری آن مطلع باشید که به طور خلاصه می توان به مراحل ارزش گذاری ملک، اطلاع رسانی به افراد و برگزاری مزایده در مکان و زمان اعلامی از سمت دادگاه اشاره کرد.

سوالات متداول، مزایده املاک مشاع

اگر ملک مشاع فروش نرود چه اتفاقی خواهد افتاد؟

براساس ماده 131 قوانین اجرای احکام مدنی، در صورتی که ملک مشاع در مزایده فروش نرود، خواهان می تواند تقاضای مزایده ملک را تجدید نماید. در صورت فروش نرفتن آن در صورت تجدید مزایده نیز کارشناس باید مبلغ پایین تری برای ملک در نظر بگیرد. در نهایت باید آنقدر مزایده تکرار شود تا ملک به فروش برسد و هریک از صاحبان ملک مشاع به پول خود برسند.

در چه صورتی دادگاه دستور مزایده ملک مشاع را صادر می کند؟

دادگاه تنها در صورتی حکم به مزایده ملک مشاع را می دهد که گواهی عدم امکان افراز ملک صادره از اداره ثبت موجود باشد.